不動産を売却する時に必要な諸費用の確認です。

不動産を売却するには税金などの諸費用が必要になります。

諸費用の金額は物件の売却価格や物件の状態で変わりますので、今回は下記条件の不動産を売却した場合の諸費用について説明させていただきます。

• 売却価格　2,000万円
• 30坪の木造古家付き売地を更地渡しで売却
• 古い物件の為、再測量が必要
• 抵当権などの設定は無し
• 住所変更の登記はしていない
• 売買契約書は売主・買主の2通作成

所有権移転登記の費用

売却する土地の名義を買主から売主に移転するとき物件の状況によって売る側も登記費用がかかるのでご確認ください。

項目	内容
抵当権抹消費用	抵当権の設定が残っている不動産を売却する時に必要です。
住所変更	売却する不動産の登記が現住所と異なるときに必要です。
登録免許税	住所変更と抵当権抹消が不動産1つに1,000円

登録免許税以外は司法書士報酬なので依頼する司法書士によって多少の違いはありますが、抵当権抹消と住所変更ともに1万円から2万円です。

売買契約書印紙代

印紙税法の決まりで売買代金によって税額が決められております。今回の売買は2,000万円の土地ですので印紙代は10,000円になります。

売買契約書の契約金額	印紙税額
100万円を超え500万円以下	1,000円
500万円を超え1,000万円以下	5,000円
1,000万円を超え5,000万円以下	10,000円
5,000万円を超え1億円以下	30,000円

但し、契約書を1通のみ作成する売買契約の場合は印紙代を買主の負担にすることも出来ます。

印紙税の詳細はこちらで説明させていただいております。

固定資産税清算金で受け取る費用

売買契約時点では固定資産税の納税義務は売主になりますが、引渡し日を境に日割清算をする決まりになっております。年税額が10万円の土地を5/15に引渡す売買契約をした場合は下記のように清算金を計算します。

負担者	負担日数（○○日／365日）	負担金
売主	1/1～5/14の134日分	36,712円
買主	5/15～12/31の231日分	63,288円

売主は全額納税をし、引渡日である5/15～12/31までの分を買主から受領するよう売買契約書に記載されております。

固定資産税についての詳細はこちらをご覧ください。

仲介手数料

土地を売却される方の9割はお客様を探すために仲介会社を利用しております。買主が見つかり売買契約が決まると仲介会社への報酬が必要になります。但し、買取業者等に直接売却する場合は仲介手数料は不要です。

売買価格	仲介手数料
200万円以下	5％＋消費税
200万円超～400万円以下	4％＋消費税
400万円以上	3％＋消費税

上記のように売買価格によって仲介手数料の上限額が宅地建物取引業法で決められており、売買価格2,000万円の仲介手数料は下記の計算式になります。

• 200万円以下（200万円×5％）＋消費税＝110,000円
• 400万円以下（200万円×4％）＋消費税＝88,000円
• 400万円以上（1,600万円×3％）＋消費税＝528,000円
• 合計726,000

この計算をわかりやすくすると「物件価格×3％＋6万円＋消費税」という式になり、2,000万円×3％＋6万円＋消費税＝726,000円と上記計算と同じ数字になります。

その他の諸費用

消費税

個人の方または消費税非課税業者が売主となる不動産売買には消費税はかかりませんが、消費税課税業者が売主の場合は消費税がかかります。消費税に関する詳細はこちらをご覧ください。

譲渡所得税

下記計算式で売却したときに利益が出た場合、譲渡所得税が課税されますが居住用の不動産では3,000万円の特別控除があるので支払う事はありません。詳細はこちらをご覧ください。

＜計算式＞　 譲渡所得＝譲渡価格－(取得費＋売却費用)

古家付きの土地だった場合

古家付きの状態で売却する場合、建物の解体費用は買主負担にするケースが多いのですが、更地渡しをする際は下記の解体費用を目安にしてください。詳細はこちらをご覧ください。

• 木造住宅の場合　　建物の坪数×35,000円
• 鉄骨造の場合　　　建物の坪数×45,000円
• 鉄筋コンクリート　建物の坪数×55,000円～

滅失登記費用

更地渡しの場合は建物を解体した後に建物の滅失登記をする必要があり、その手続きを土地家屋調査士に依頼した場合、25,000円前後の滅失登記費用が必要になります。

測量費用

売地のなかには測量がされていない土地や、境界杭が紛失や破損をしていて復元をしなければいけない場合があるのですが、測量費用（境界の明示）は原則売主の費用負担になります。但し、境界否明示という特約付きの不動産売買では買主の負担にすることも可能です。測量費用は土地によって変わりますので測量会社に見積もりを依頼しましょう。

まとめ

古家付きの売地を更地渡しで2,000万円で売却した場合の手取り金額は以下の通りです。

受領する項目	受領する金額
売却価格	20,000,000円
固定資産税清算金	63,288円
受領額の合計	20,063,288円

支払い項目	支払う金額
住所変更登記＋登録免許税	11,000円
売買契約書印紙代	10,000円
仲介手数料	726,000円
建物解体費用	1,050,000円
建物滅失登記費用	25,000円
地積測量費用	600,000
支払い額の合計	2,422,000

手取り額＝受領額の合計－支払額の合計なので、20,063,288円－2,422,000円＝17,641,280という計算になります。