こんにちは相厚エステートの添田です
不動産を探しているときに「市街化区域」と「市街化調整区域」という言葉を聞いたことがあると思います。
簡単に言ってしまうと市街化区域は住宅が建てられる土地、市街化調整区域は住宅が建てられない土地というルールになっているのですが、市街化調整区域でも一定の条件を満たしいていれば住宅を建てる事ができます。
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既存宅地（線引き前宅地）について
建築が出来る土地の判定基準に昭和46年当時の地目が「宅地」である事を証明する「登記簿謄本」や「46証明」「農地転用許可済証明書」などの資料を市区町村の開発審査課に提出し、※既存宅地（線引き前宅地）と認定されれば再建築が可能な土地です。
※平成12年に既存宅地制度は廃止され線引き前宅地と呼ばれるようになりましたが、今でも既存宅地という言葉が使用されております
まずは開発審査課（開発指導課・開発調整課と呼ぶ市町村もあります）へ事前相談をしましょう
既存宅地の判定基準は昭和46年以前から建物があったこと以外に「現在も建物があり宅地として固定資産税を納めていること」が条件になっているため、更地にしてしまうと既存宅地と判定されない場合があります。
写真で証明すれば良いのでは？と思うのですが、役所では「絶対に壊さないでください」「壊したら許可は出しません」と言われるのでお気を付けください
古家を解体するタイミングは建築許可をもらってから
写真のように古家が建っている土地を購入するときに注意しなければいけないのが、古家を解体する前に建て替えの許可をもらわなければいけないという事です。
- 売買契約を締結する
- 新築の計画を決めて役所へ申請する
- 役所の許可をもらう
- 解体工事を行う
- 引き渡しの手続きをする
許可を取得する前に古家を解体してしまうと新しい住宅の建築許可がおりなくなる可能性が高いのでご注意ください。
市町村によって対応が異なりますが、厚木市では申請をすると1週間ほどで現地を確認をするそうです。
古家が解体済の更地を購入する時に確認する事
市街化調整区域内でも既に更地になっている分譲地があります。
「29条開発許可証」または「43条建築許可証」を取得している土地は既に建築の許可がおりているため更地になっていても安心です。
売買契約前に行う重要事項説明で許可証の提示はされますが、万一提示されない場合は理由を確認してください。
敷地面積最低限度とは
市町村によって異なりますが、厚木市では1区画当たり150㎡以上で分譲しなければならないと条例で定められています。
ただし条例が出来る前から建築敷地になっていた場合は、150㎡以下の宅地もありますのでお気を付けください。
建築できる面積について
厚木市の場合「29条開発許可」または「43条建築許可」を取得している分譲地は建ぺい率が50％、容積率が100％と定められているので最大延べ床面積が150平米（45.37坪）まで建築できます。
いずれの許可を不要とする土地で再建築をする場合は既存建物の1.5倍または200㎡の小さい方と定められております。
古家を利用する時に気を付ける事
解体はしないでリフォームをして利用する場合もあると思います。
市街化調整区域内の中古住宅を購入される方は再建築が可能かどうかを必ず確認して下さい。確認方法は多数ありますが、いずれも専門知識が無いと判断が出来ませんので詳しい不動産業者へご相談することをオススメします。
市街化調整区域の新築住宅を購入する時は
市街化調整区域で新築住宅を購入される方は新規で建築確認の許可を取得していますので特に心配する必要はございません。
まとめ
市街化調整区域は市町村によって扱った事がない不動産業者もありますが、当社がある厚木市は全体の50％近くが市街化調整区域となっているので扱いを熟知しております。市街化調整区域の再建築や売却・購入でお困りでしたらお気軽にご相談ください。
