こんにちは相厚エステートの添田です。

不動産を探しているときに「市街化区域」と「市街化調整区域」という言葉を聞いたことがあると思います。

  簡単に言ってしまうと市街化区域は家が建てられる土地、市街化調整区域は家が建てられない土地というルールになっているのですが、市街化調整区域でも一定の条件を満たしいていれば市街化調整区域でも家を建てる事ができます。    

既存宅地について

建築が出来るかの条件に昭和46年当時の地目が「宅地」である事を証明する「登記簿謄本」や「46証明」などの資料を市区町村の開発審査課に提出し、「既存宅地」と認定されれば再建築が可能です。

登記事項証明

  以前は市街化調整区域の土地を売買する場合、「既存宅地」であれば新築・建替え可能ですよと説明していた時期があったのですが、平成13年に都市計画法で「既存宅地」という扱いが廃止されました。

ただし、改正法の施行日以前に「既存宅地であることの確認」を受けた土地であれば、既存宅地扱いにしましょうと言う特例措置がとられていたのですが、厚木市でも平成22年より特例処置がなくなり都市計画法「29条開発許可」または「43条建築許可」が必要になっています。    

市街化調整区域での建築については別の記事で詳しく説明していますので、下記関連記事もご覧ください。

市街化調整区域

古家を解体するタイミングに注意しましょう

写真のように古家が建っている土地を購入する際に注意しなければいけないのが、古家を解体する前に許可をもらわなければいけないという事です。

許可を取得する前に勝手に古家を解体してしまうと新しい住宅の建築許可がおりなくなる可能性があるのでご注意ください。  

市町村によって対応が異なりますが、厚木市では申請をすると1週間ほどで現地を確認して古家を確認するそうです。

更地を購入する時に確認する事

市街化調整区域で更地の土地を購入する方は「29条開発許可証」または「43条建築許可証」を必ず確認し、許可証が無い場合は許可書の取得条件を付けて下さい。  

許可書さえあれば安全な土地ですが、許可書が無いと建築が出来ない場合や、建築できたとしても面積の制限が厳しくなっている場合がありますので注意しましょう。

厚木市の場合、許可証のある調整宅地は建ぺい率が50%、容積率が100%と定められているので150平米(45.37坪)の土地なら建物は1階と2階の合計で150平米まで建築できますが、許可書の無い土地は既存宅地の1.5倍ルールが適応されます。

既存宅地の1.5倍ルールとは

当時は既存宅地であれば建替え可能でしたが、既存の建物の1.5倍までしか建て替えが出来ない決まりでした。

そのため既存の建物が小さければ建て替えをしても理想のマイホームが建築できないという問題もありました。

市街化調整区域内の中古戸建を購入する時に気を付ける事

市街化調整区域内の中古住宅を購入される方は再建築が可能かどうかを必ず確認して下さい。確認方法の一つに建築確認書類があるのですが許可を取っていない、または分家住宅の許可だった場合は再建築が出来ない可能性があります。

再建築が出来ない事を承知していれば売買は出来ますが、銀行から住宅ローンを借りる際に担保評価を低くみられるので必要な金額の融資が受けられない可能性もあります。

市街化調整区域の新築住宅を購入する時は

市街化調整区域で新築住宅を購入される方は新規で建築確認の許可を取得していますので特に心配する必要はございません。

まとめ

市街化調整区域は市町村によって扱った事がない業者もある様ですが、当社がある厚木市は全体の50%近くが市街化調整区域となっているので扱いを熟知しております。市街化調整区域の再建築や売却・購入でお困りでしたらお気軽にご相談ください。

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