こんにちは、相厚エステートの添田です。

突然ですが「線引き」という言葉をご存知でしょうか?

「線引き」とは、住宅や道路、公園等を整備していきましょうという「市街化区域」と原則建築行為は行ってはいけませんという「市街化調整区域」の2つの区域に区分する事を言い、昭和46年に線引きが行われました。

下の図は各市町村で見ることが出来る都市計画図と言いますが、赤い線の左側が市街化調整区域で、右側が市街化区域です。

市街化調整区域に指定され昭和46年に建物が建っていた土地を「既存宅地」と言い、現在も建替えや住宅の新築をする事が出来ますが、昭和46年に畑や田の場合は原則建築する事ができません。

建築が出来ない市街化調整区域の田や畑は農家など特定の人同士でしか売買が出来ないので資産価値がほとんど有りません。

新築や建て替えが出来る土地かどうかで、市街化調整区域の資産価値が大きく変わっしまうのです。

個人でも調べることができますので興味がある方は確認してみてはいかがでしょうか?

まずは登記事項証明書を見ましょう

最初はお近くの管轄の法務局に行き土地の登記事項証明書を取得し昭和46年以前から地目が「宅地」であればOKです。

「宅地」でも地目変更をしたのが昭和46年以降だったり、「畑」や「田」の場合は登記事項証明書以外の書類を探す必要があります。

登記事項証明

登記事項証明で宅地の確認ができなかった場合

 土地登記簿の登記事項証明書で、昭和46年の「宅地」が証明できない場合は、次の資料を総合的に勘案して確認を行います。

  • 土地の評価証明書(線引き前から現在に至るまで「宅地課税」されていたことを確認します。役所の資産税課で「評価証明」を取得するのですが、土地所有者以外の方が申請する場合は委任状が必要になります)
  • 46証明(開発審査課で46証明を取得し現況地目が宅地になっているかを確認します)
  • 建物の登記事項証明書(登記の日付が昭和46年以前かを確認するのですが、この当時は建物が未登記の場合があります)
  • 家屋の評価証明書(建物が未登記の場合、線引き前から「宅地課税」されていたことを確認します。資産税課で「評価証明」を取得するのですが土地同様委任状が必要です)
  • 農地転用許可書(昭和46年以前の農業委員会の証明書)農地転用の許可は受けてたのに地目変更をしていなかった場合があります。
  • 建築基準法による検査済証(検査の日付が昭和46年以前のもの、但し検査済証どころか建築確認すらない場合も珍しくありません)

航空写真を確認しましょう

神奈川県の場合は横浜市にある神奈川県庁で航空写真が確認できます(印刷は有料です)。

こちらは昭和44年の航空写真、赤い◯印が調査地です。

昭和44年航空写真

対象地に建物が写っていればOKなのですが、昭和44年には建っていませんでした。

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次に昭和48年の航空写真を確認します。

s48

建物を確認!!昭和44年から昭和48年の間に建築されたことが確認できます。

s482

あとは昭和46年に建っていたかどうかを証明するだけですが、この調査はお客様では難しくなりますので、不動産業者へ依頼する事をオススメ致します。

相厚エステートがある神奈川県厚木市は全体の50%が市街化調整区域なので取り扱いには慣れておりますのでお気軽にご相談ください。

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