市街化調整区域内の土地で新築または建替えが出来るかの判断方法

2016年10月28日 2026年5月19日

宅地建物取引士　添田　浩二

こんにちは、相厚エステートの添田です。

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「線引き」という言葉をご存知でしょうか？

線引きとは、住宅や道路、公園等を整備していきましょうという「市街化区域」と原則建築行為は行ってはいけませんという「市街化調整区域」の２つの区域に区分する事を言い、神奈川県では昭和45年に線引きが行われました。

線引きの時期は自治体により異なりますが、昭和45年に実施された地域が多いようです

下の図は各市町村のウェブサイトから見ることが出来る「都市計画図」と言いますが、赤い線の左側が市街化調整区域で、右側が市街化区域です。

市街化調整区域に指定され線引き前から建物が建っていた土地や、線引き時点で宅地性が認められる土地を「既存宅地」と呼び一定条件を満たしていれば原則、建替えや住宅の新築をする事が出来ます。

但し、線引き前から宅地でも、接道条件や建築基準法、自治体ごとの審査により建築できない場合がありますのでご注意ください

線引き前に畑や田で利用されていた農地や山林、資材置場などで利用されていた雑種地には原則、住宅などの建築は難しくなります。

厳密には平成12年の法改正により既存宅地確認制度は廃止されましたが、現在も実務上は「既存宅地」や「線引き前宅地」という言葉が神奈川県開発審査提案基準などでも利用されております。

最初は法務局で、土地の「登記事項証明書（全部事項証明書）」を取得し、線引き前から地目が「宅地」になっているかを調べます。

線引き前から「宅地」なら原則建築可能ですが、地目変更をしたのが線引き以降だったり、「畑」や「田」の場合は登記事項証明書以外の書類を探す必要があります。

現在利用されている全部事項証明書（昭和44年に宅地）

全部事項証明書では確認が取れない場合は移記謄本や旧土地台帳を取得します（昭和7年に宅地）

　登記に記載されている内容だけで線引き前から宅地であったことを証明することができない場合は、次の資料を総合的に勘案して確認を行います。

土地の評価証明書（線引き前から現在に至るまで「宅地課税」されていたことを確認します。役所の資産税課で「評価証明」を取得するのですが、土地所有者以外の方が申請する場合は委任状が必要になります）
46証明（資産税課や開発審査課で「昭和46年度固定資産課税台帳登録事項証明書」を取得し課税地目または現況地目が宅地になっているかを確認します）
建物の登記事項証明書（登記の日付が昭和46年以前かを確認するのですが、この当時は建物が未登記の場合もあります）
家屋の評価証明書（建物が未登記の場合、線引き前から「宅地課税」されていたことを確認します。資産税課で「評価証明」を取得するのですが土地同様委任状が必要です）
農地転用許可済証明書（線引き前の農業委員会の証明書）農地転用の許可は受けてたのに地目変更をしていなかった場合があります。
建築基準法による検査済証（検査の日付が線引き以前のもの、但し検査済証どころか建築確認がない場合もあります）