こんにちは、相厚エステートの添田です。
今回は住宅地で人気の高い区画整理地について説明をさせていただきます。
＜ このページの目次 ＞
区画整理地の人気が高い理由
- 街並みがキレイ
- 1区画あたりの面積が大きい
- 道路が広い
- 公園が整備されている
- 上下水道、都市ガス等のライフラインが整備されている、等
区画整理事業って何？
一言でいうと大きな分譲地の事です。区画整理事業は複数の土地所有者から土地を提供していただき、街を再生した後、元の土地所有者に返却する方法です。
区画整理事業の規模は一般的に200～500区画の土地分譲＋スーパー等の商業施設の整備を行います。※事業用地に再生する場合もあります。
土地の管理方法が違います
一般の不動産は「法務局」で登記簿謄本（全部事項証明書）や公図によって土地を管理していますが、区画整理事業の場合は「区画整理組合」が区画整理事業の完了まで「換地台帳」で土地の管理を行います。
従前の宅地とは
それぞれの土地所有者が持っていた土地のことを従前の土地と呼び、区画整理組合が一度預かり、事業用地として設計、管理、施工を行います。
換地（仮換地）とは
区画整理事業によって整理された土地を元の所有者に返却する土地の事を換地（仮換地）言います。区画整理事業は規模が大きいので造成工事完了までに5～10年かかります。
そのため、工事が終わったところから順に土地所有者へ返却していくのですが、工事期間中を「仮換地」と言い、全ての工事が完了すると「換地」へと呼び方が変わります。
換地処分とは
区画整理事業が完了すると区画整理組合は解散され、土地の管理は法務局に移行します。換地台帳は無くなり従前の土地の登記は消滅し、換地が新たな土地として登記されます。
一つ注意していただきたいのは、換地は元の所有者に返還される土地なので販売するかどうかは土地所有者の判断次第です。
保留地とは
ここまでの話で区画整理事業に必要な資金はどこから出ているのか不思議でしたよね？
上記の右図にも記載していましたが土地所有者から預かった土地を換地と保留地に分けています。換地は元の所有者へ返却しますが、保留地は区画整理区整理組合が販売し事業資金に充てられます。
換地や保留地に家を建てる事は出来るの？
換地や保留地を購入して住宅の建築する事は可能ですが、住宅ローンが利用できない金融機関もあります。
換地の場合は従前の宅地に抵当権を設定できるので多くの金融機関で取扱可能ですが、保留地には登記が無いため（抵当権の設定が出来ないため）区画整理組合等が指定した一部の金融機関のみ取扱可能になります。
家が完成した数年後に区画整理事業は完成し換地処分がされると、購入した土地に登記がされるため必要な登記手続きを行います（数万円の登記費用が発生します）。
清算金が発生する可能性があります。
例えば、従前の土地の所有者が200平方メートルの土地を区画整理組合に預け、150平方メートルの換地が戻ってきた場合、50平方メートル不足します。
当然、保留地や道路の整備によって面積の減少がありますのが、街は整備され不動産の価値は上がります。
保留地を売却し区画整理事業が黒字になる場合や赤字になる事もあります。
それらに見合った清算金が発生し、お金が戻ってくる場合と支払う場合があります。
清算金がわかるのは売買契約時ではなく、区画整理事業が終了した時なので、仮換地や保留地を契約する際は清算金を売主、買主どちらが負担するのかを確認しましょう。（一般的には売主負担で契約します）
区画整理事業地には地区計画が決められます。
全ての土地には都市計画法や建築基準法によって、建築をする時のルールが定められています。
殆どの区画整理事業地には都市計画法や建築基準法に加え、地区計画を設け住宅を建てる際の制限を付加しています。
地区計画の主な内容
- 土地の面積を140平米～180平米以上確保していなければ建築出来ない
- 建築物の階数は2階までとする
- 隣地境界線から1メートル以上離して建築をする
などの地区計画によって規則正しい住宅が建築されるためキレイな街並みになります。
区画整理地と開発分譲地の違い
区画整理地に似た土地の分譲方法として、開発分譲地と呼ばれるものがあります。区画整理事業は複数の土地を再生しますが、開発分譲地は1区画の大きな土地を複数に分け分譲する方法です。
都道府県によって面積の基準が違いますが、私たちが住む神奈川県では500平米以上の土地を複数に分筆（区画形質の変更）する場合、都道府県から開発許可を貰わないと分譲する事ができません。
※市街化区域は500平米以上ですが、市街化調整区域では面積を問わず開発許可が必要になります。
