こんにちは、相厚エステートの添田です。
こちらの写真は厚木市三田南にある土地なのですが、都市計画道路（国道246号バイパス 厚木秦野道路）の予定地になっており事業化が決定しています。
都市計画道路というのは、新しく道路を造ったり現在ある道路を拡幅したりする計画の事で厚木市内だけでも50本の計画道路があります。
都市計画道路の予定地は下記のオレンジ色で記されている箇所で、厚木市のホームページから調べることが出来ます。
都市計画図
都市計画道路と言っても2パターンあり、道路になることが「事業決定」している場合と、道路になる予定だけで詳細は決まっていない「計画決定」があります。
国道246号バイパス 厚木秦野道路が出来るまで
厚木秦野道路の工程表を見てみると、平成8年に都市計画が決定されて、今が用地測量・調査や用地補償説明を行っているので、完成までで30年くらいかかる予定です。
しかも、50本ある計画道路の中には昭和29年に計画決定がされてそのまま事業化されない道路も多数あるので計画道路を意識しすぎるのも如何かと思います。
もしも購入を検討している土地が都市計画道路の予定地だったらどうしますか？
購入を検討している土地が今回の厚木秦野道路の様に「事業決定」されている場合は家を建てても数年後に国や都道府県、市町村より立ち退きを求められるので購入は見送ったほうが良いと思いますが、「計画決定」の場合は最低でも20年から30年は立ち退きがありませんので見送るのはもったいないです。
計画道路の用地買収で住み替えをした住宅等を見たことがありますが、ビックリするほど立派な建物を建ててるんですよね。
おそらくかなりの好条件で買っていただけるんでしょうね。
建築をして20年から30年間住んだ後、好条件で買い取っていただき新築を建てる。私なら、、買いますね。
計画道路の予定地だから購入を見送ったほうが良い土地もあれば、計画道路の予定地だから購入したほうがいい土地もあります。
気に入った土地が計画道路の予定地だった場合、どちらの土地なのかよく専門家と相談してから判断をしてください。
下記写真は新築の建築中ではなく取り壊し中の現場です。築後10年も経っていないのに用地買収という事は、都市計画道路の存在を知っていて購入をされたことになります。余程の魅力があったのでしょうか？。
最後に2つ補足があります。
公有地の拡大の推進に関する法律（公拡法）
一つ目は、公拡法という法律があり計画道路上の敷地は誰でも購入できる訳ではなく、200平米を超える土地を有償で譲渡しようとするときは、譲渡しようとする日の3週間前までにそのことを厚木市長に届け出る必要があります。
届出を行うと厚木市は道路の事業者に購入するかを確認します。事業者が購入する場合は一般の方は買えなくなります。
都市計画道路による建築制限
都市計画道路用地を購入する場合、以下のような建築制限があります。
- 階数は2以下で、３階建ては建築出来ません。
- 地下室の建築も出来ません。
- 建物の構造は木造、鉄骨造、コンクリートブロック造の何れかとし、鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造の建築は出来ません。
ただし、非常災害時のため必要な応急措置として実施するものや、階数が2以下で、かつ地階を有しない木造建築物の「改築」または「移転」については許可が不要とされています。
まとめ
都市計画道路に絡む不動産の売買は一般の方には誤解されがちですが、用地買収による立ち退きや、道路建設予定地の購入もキチンと確認すればお得なケースの方が多いです。
