古家が建っている土地を購入する場合の注意事項

こんにちは、相厚エステートの添田です。

今回は古家付き売地の購入を検討しているお客様に読んでいただきたい記事にしてみました。

土地を探すとき人気があるのは何区画か同時に販売される開発分譲地と呼ばれる分譲地です。

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開発分譲地が人気の理由

建物が完成したとき新築が建ち並ぶので見た目がきれい
近所の方も新しい住民なので人付き合いがしやすい
境界がきちんと決まっているので安心
土地購入後に予定外な出費の心配がない、等

ただし、開発分譲地はいつもあるわけではなく、探している地域やタイミングで必ずあるものではありません。

地域を限定して探している方や40坪以上の広い土地を探している方ですとなおさら開発分譲地は見つけにくくなっています。

※利便性の良い街中の開発分譲地は１区画当たりの販売価格を抑えるため30坪～35坪で分譲することが多く、40坪以上で分譲するところは殆どほとんどなくなっていますね。（神奈川県の県央地区のお話です）

このような不動産事情のなかで土地を探す時、1つの選択肢になってくるのが上記写真の様な古家付きの売地です。

築30年を過ぎた住宅を中古として売却する場合、建物の瑕疵担保責任やホームインスペクション、火災警報器の設置義務等、売主には様々な責任があるため、まだ使用できる建物でも「古家付き売地」として売却される事があります。

古家付き売地を購入する場合はいくつか注意する点がありますが、正しい知識をもって探すと良い物件が沢山あるんです。

古家付き売地を購入する場合に確認すること

1、建物の解体費用

建物の解体費用は２つの事を確認していただければ簡単に計算できます。一つは建物の大きさ、もう一つは建物の構造です。木造なら1坪35,000円、鉄骨なら1坪45,000円が解体費用の目安です。ただし、お庭にある物置や庭木、庭石も撤去費用がかかるので予備費用を見ておきましょう。

2、境界杭の確認

新規分譲では心配ないのですが旧分譲地は境界杭がなくなっていることも珍しくありません。不動産の売買では境界の明示は売主の責任になっていますので紛失している場合は売主様に復元の依頼をしましょう。

3、水道管がそのまま利用できるか

水道管は消耗品です。道路に埋まっている管は定期的に都道府県や市町村がメンテナンスをしていますが、自分の敷地に入っている「引込管」は自己管理になります。古いタイプの13ミリ管は鉛を含んでいる物もあり現在は使用が認められていません。引込管の交換費用が必要な場合があるので事前に確認しましょう。

4、現在の法規で問題なく再建築ができるか

30年前は問題なくても現在の建築基準法に適合していない土地もあります。例えば前面道路との高低差がある土地です。別の記事で書いていますので宜しければご覧になってください。高低差がある土地を購入する時に気を付ける事

5、結局その土地の総額はいくらなのか

新しく住宅を建築するまでに必要な費用がどのくらいかかるのか？土地価格＋建物解体費用+水道管交換費用等の合計が適正価格なのかをキチンと確認してから購入をしましょう。

6、購入をする際に大幅な値下げ交渉ができるかも！

「更地にしてくれれば買います」というお客様が多いので、初めから解体費用の100万円から150万円を上乗せして販売している事がありますので価格交渉をしてみるといいですよ。

7、登記費用を安くする裏技

不動産を購入するとき名義を変える手続きを所有権移転と言い「移転登記費用」がかかります。建物付きの土地の場合、一般的には土地と建物の所有権移転をするのですが、使わない建物でも移転させてしまうと登記費用がかかってしまいます。そのため、土地だけ移転し、建物は移転をしないで「滅失登記」をすると数万円の節約ができます。