こんにちは、相厚エステートの添田です。

マイホームを買うならマンションよりも一戸建て!しかも自分で間取りも決めたい!好きなハウスメーカーがある!というこだわりの多いお客様にはこの記事を読んでいただき「土地購入+住宅メーカーで建築」を実現させましょう。

①マイホームの予算を確認しましょう

家探しでもっとも重要なのはご予算です。高すぎては買えませんし、安すぎても満足できない。自分のマイホーム予算はどの位が適正価格なのかを確認しましょう。

適正価格を確認する前にポータルサイトで物件を探して夢ばかり膨らませているあなた!今すぐ探すのを辞めてください。理想の家のイメージが固まった後で適正価格を確認するとガッカリしてしまう可能性が高いです。

「マイホームの予算=住宅ローンの借入額+自己資金」になるのですが、住宅ローンっていくら借りれるのかご存知でしょうか?安全な目安として銀行が提案しているローンの年間返済額は世帯年収の3割前後と言われています。

世帯年収※ 年間返済額(毎月の返済額) ローンの借入額
400万円 120万円(10万円) 2250万円~3260万円
600万円 180万円(15万円) 3380万円~4900万円
800万円 240万円(20万円) 4510万円~6530万円
1000万円 300万円(25万円) 5640万円~8160万円
<計算方法> 年間返済額=年収の3割、(毎月の返済額=年間返済額÷12 ボーナスなしで計算)借入額は金利1.5%~4%、35年ローン(420回払い)で計算しています。※世帯年収とは夫婦の収入を合計した数字です(パートやアルバイトの収入は合算出来ません)

上記の表は1つの目安として作成していますが、毎月の返済額やローンの借入額をご覧になってムリムリ!と驚かれる方もいるでしょう。それは銀行が貸してくれる金額と実際に払える金額はご家庭によって変わってきます。

お子様が1人のご家族と3人の家族でも変わりますし、住宅ローン以外に車のローンを組まれている方もいらっしゃいますので詳細を確認されたいお客様はいちど専門家にご相談ください。

住宅ローンの借入可能な金額がわかったら、それに自己資金を足せばマイホームの予算が決まります。住宅ローンで銀行が貸してくれるのは一般的に土地と建物と諸費用の一部まで。

住宅ローンで借りられない費用は自己資金を用意する必要があります。

例)総額4,000万円のマイホームを購入するときの資金計算

  項目 金額(概算)
住宅ローンで借りられるもの 土地の価格 1,500万円
建物の価格 2,000万円
付帯工事(外構など) 150万円
登記費用 40万円
銀行の保証料など 68万円
火災保険料 20万円
自己資金を用意するもの 契約金(手付金) 100万円
売買契約書印紙代 2万円
家具・家電・カーテン 100万円
引っ越し費用 20万円
※銀行によって金利等の対応が異なります。

上記のように、手付金・印紙代・家具・家電や引っ越し費用は住宅ローンでは借りることが出来ませんので自己資金のご用意が必要になります。親からの援助も自己資金になりますので相談してみるのも良いでしょう。(※親からの援助は税金対策になります

もっと細かい内容を確認したい場合はFP(ファイナンシャルプランナー)というお金の専門家に相談する事をオススメします。

不動産屋でもなく、住宅メーカーの営業マンでもない第三者のアドバイスがあると安心感が得られると思います。

※FPは当社でもご紹介しております。

②土地の取得費用について

土地の取得費用は土地代金だけではありません。新しい分譲地でも地盤が軟弱なら地盤改良費用が、古家付きの土地なら建物の解体費用や古い水道管の交換費用、仲介手数料に登記費用などの諸費用がかかりますので、実際に必要な「土地取得費用」がいくらなのかを事前に確認する必要があります。

土地価格+諸費用=土地取得費用になります。

諸費用の詳細はこちらをご覧ください

冒頭でも申し上げましたが、適正な土地取得費用を確認する前にSUUMOやアットホームなどのポータルサイトで土地を探してはいけません。

その理由は、適正な土地予算が1500万円なのに予算オーバーの物件ばかりを見てしまうと予算内の土地では満足できなくなってしまうからです。

1500万円が上限なら1200万円位から見ていき徐々に価格を上げるのが上手な土地探しのコツです。

③予算配分を決めましょう(土地先行タイプ)

予算の次に大切なのは土地と建物のバランスです。私はハウスメーカーの営業マンではなく不動産屋さんなので、最初に決めるのは土地だと思っています。

満足のいく土地を決めて、残った費用で住宅メーカーを決めるのが上手なマイホームの探し方だと考えます。具体的には①で決めたマイホーム予算の内40~60%を土地予算に設定しましょう。

土地探しのお手伝いをする際、理想の土地についてアンケートをいただくのですが、ほとんどのお客様が下記15項目中5~10個を条件に挙げられます。

  1. 交通の便が良い(駅まで歩ける、バス便が多い)
  2. 近隣施設の充実(スーパーや学校が近い)
  3. 静かな環境(近隣に工場等があるのは嫌)
  4. 陽当たりが良い
  5. 整形地が良い
  6. 車を2台停めたい
  7. お庭が欲しい
  8. 前面道路は広い方が良い(狭くても広すぎても嫌)
  9. 高低差のない土地がいい
  10. ごみ集積所が目の前は嫌
  11. 住民トラブルは嫌
  12. 夜真っ暗な住宅地は嫌
  13. 通勤時間帯に渋滞しないところが良い
  14. 家と家の間隔が狭いところは嫌
  15. 都市ガスがいい

100点満点の土地はありません、合格ラインは70点です。

合格ラインは70点

例えば、駅徒歩5分の土地が有ったとしましょう。交通の便は最高得点ですが、駅周辺はマンションや商業ビルが立ち並んでいますので陽当たりが悪い等の問題があります。

近隣施設が充実している土地があれば常に人が多い環境になるので静かな住環境は望めません。駐車スペースはもちろん、お庭が欲しいとなれば面積の大きな土地が必要になるので価格も上がってしまいます。

土地探しは一つ一つ点数を付けるとわかりやすいのですが、土地と建物の予算配分を5:5に設定して100点満点で採点をしたとき、70点の土地に巡り合えたら合格だと思ってください。

70点では満足いかず80点の土地を探したいお客様は予算配分を土地6:建物4にしましょう。

100点の土地を探したいお客様は土地8:建物2ですが、それではハウスメーカーの建物は建てられませんので注文住宅をやめて建売や中古戸建を探すのも一つの方法かもしれません。

④予算配分を決めましょう(建物先行タイプ)

いきなり不動産屋さんにいくのはちょっと抵抗が、というお客様は住宅展示場に行ってみるのも1つの方法です。

ただし明らかに予算オーバーの住宅メーカーに行ってしまい土地を決める前に建物を気に入ってしまうと土地予算がなくなってしまいます。下記表の建物予算を参考に土地価格を考えてみましょう。

建物予算の目安 ハウスメーカー
1,500~2,000万円 街の工務店、タマホーム、オープンハウスアーキテクト、住友不動産等のローコストメーカー
2,000~3,000万円 レオハウス、ユニバーサルホーム、クレバリーホーム、桧家住宅、富士住建等の標準的な建物を提案してくれるメーカー
3,000万円以上 積水ハウス、一条工務店、三井ホーム、住友林業、ヘーベルハウス、セキスイハイム、ダイワハウス等のハイグレードメーカー
※建物予算の目安は30坪の建築費用・付帯工事・諸費用を含んだ金額です。

⑤住宅メーカーの選び方で大切なのは予算と担当者の相性です。

土地と同じように住宅メーカーの選び方にもポイントがあります。

  1. 耐震や免振の性能
  2. ZEH・省エネルギー性能
  3. アフター保証
  4. デザイン性
  5. 担当者の相性(一番重要なのはココですね)

住宅展示場で一番してはいけないのは下調べをせず片っ端から見て回ることです。ネットをよく見て予算に合う住宅メーカーを1~3社選びましょう。

次に気を付けるのは、予算に合う住宅メーカーでも契約のことしか頭になくお客様の気持ちを理解でいできない、空気の読めない担当者に当たってしまうと最後まで嫌な思いをすることに。

嫌われる営業マンの特徴

  • 質問したことに答えてくれない
  • 説明がわかりにくい
  • 専門用語を多用してくる
  • 他社の批判ばかり言う
  • わからない事だらけなのに契約の話をしてくる

これを回避する方法は展示場に行ったときに記入するお客様アンケートを記入しないことです。アンケートに個人情報を記入すると担当者が決まってしまい、その後はクレームを言わない限り変更することは出来ません。

30分ほど話を聞いて相性が合わないな、と感じたときは出直すか他の住宅展示場に行くのも一つの方法です。

肝心の性能ですが、住宅メーカーの建物なので品質も性能も良くて当たり前ですから相性の良い人から話を聞けば疑う余地はないでしょう。

まとめ

相厚エステートでは住宅メーカーはもちろん、工務店とも業務提携をしておりますのでご予算に応じ建築会社の紹介を行っております。

神奈川県の県央エリア(厚木市・伊勢原市・海老名市・座間市・平塚市)でマイホームをお探しの方がこの記事を読んでいただけたのならお気軽にお問合せ下さい。

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