こんにちは、相厚エステートの添田です。

不動産の取引で一般的な権利は「所有権」ですが、今回は「借地権」についてのお話をさせていただきます。

借地権って何?

所有権は名前の通り土地も建物の自分のものにする「売買を目的」とした取引ですが、借地権の場合は、土地は地主さんから借りて建物は自分で建てる「賃貸と売買が混在する」取引の事を言います。借地権付き建物の売買は、土地は地主さんのもの、建物は建てた人のものという事になります。

借地権には5種類あります。

借地権

戦前からある旧借地法と、平成4年8月1日改正の借地法での借地権があり、今でも旧借地法による契約が継続されているケースが多くあります。
改正後の借地権の場合、存続期間は一律30年で、契約期間満了後は借地人(建物の所有者)が希望すれば解約も契約の更新もできます。但し、地主側が契約の更新を断るには正当な理由が必要となります。

定期借地権

定期借地権は、一定期間を定めて土地を貸し出す借地権です。期間満了後に、借地権者は建物等を取り壊し更地にして地主に返還しなければなりません。返還の時期が定めない旧借地法での借地権はトラブルも多く、地主側の主張により改正された制度です。現行の法律で締結した借地権の契約は殆どが定期借地権です。

一般定期借地権

契約期間の満了によって借地契約を終了し、更新はされません。借地権者は建物を取り壊し、更地にして地主に返還しなければなりません。借地権の存続期間は50年以上です。

建物譲渡特約付借地権

借地契約の締結後、30年以上経過した時点で地主が建物を買い取る契約です。借地権付きマンションの多くは、この借地権契約を利用します。契約期間が満了し、建物が譲渡された後に借地人が引き続き居住を希望する場合は、一般的に建物の借家契約を再契約します。

事業用定期借地権

事業用の建物所有を目的としてする定期借地権です。10年以上50年未満の期間で契約を締結し借地契約終了後は、借地人の負担で建物を取り壊し、更地にして土地を地主に返還します。ロードサイドのコンビニエンスストアなどで多く採用される契約方式です。

借地権の算定方法

正式な算定は不動産鑑定士に依頼する必要がありますが費用がかかりますので、タダで出来る不動産屋さんの算定方法をお教えします。まずは「路線価図」を入手します。

路線価図(国税庁ホームページへのリンク)

上記ホームページより調べたい場所を探していただくと下記のような「78D」という記号や「敷地権割合」を調べることができます。78Dの意味は道路に面している土地は1㎡あたり7.8万円の路線価で借地権割合が60%という意味になっています。

目安として公示価格の80%が路線価と言われているので「路線価÷80%=公示価格」という計算ができます。

路線価1㎡7.5万円、借地権割合60%(D地区)の土地150㎡を借りている場合の借地権価格は下記のように算定します。

  1. 1㎡7.5万円×150㎡=1125万円(路線価)
  2. 1125÷80%=1406万円(公示価格)
  3. 1406万円×60%=843万円(借地権価格)

あとは建物価格を加算すれば借地権付き建物価格が計算できます。

借地権についてのご相談は相厚エステートまでお気軽にお問合せください。

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