こんにちは、相厚エステートの添田です。

今回は売却の依頼をいただいた物件が接道2メートル未満という接道義務違反にあたる敷地で、建物の再建築が出来ない物件の売却相談~契約成立までのお話です。(訳アリ物件、不動産ではなく負動産とも呼ばれています)

接道義務とは

建築基準法(第43条)で、都市計画区域内で住宅を建築する敷地は原則として幅員4メートル以上の建築基準法道路に2メートル以上接していなければ建築が出来ない法律になっています。これは、防災活動や避難活動、道路の日照を確保するために制定されています。

建築基準法の道路とは

道路にはいくつかの種類があり、住宅などを建築する敷地は下記表に記載の建築基準法第42条の道路に接していないといけません。

建築基準法第42条 1項1号 道路法による道路(国道、都道府県道、市区町村道等の公道)。
1項2号 都市計画法、土地区画整理法、旧・住宅地造成事業に関する法律、都市再開発法等によって築造された道路。
1項3号 建築基準法の施行日〔昭和25年11月23日。それ以降に都市計画区域に指定された区域ではその指定された日(基準時といいます。)〕現在既に存在している道(公道・私道の別は問いません。)
1項4号 都市計画道路等で2年以内に事業が執行される予定で、特定行政庁が指定したもの
1項5号 私人(一般の個人や法人)が築造した私道で、特定行政庁がその位置を指定したもの。(一般に「位置指定道路」と呼ばれています。)
2項 基準時(第1項第3号に同じ。)現在既に建築物が立ち並んでいた幅員4m未満の道路で、特定行政庁が指定したものです。(公道・私道の別を問いません。一般に「42条2項道路」又は単に「2項道路」と呼ばれています。)

上記以外の道路では建築が出来ませんが、「その敷地の周囲に広い敷地を有する建築物その他国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの」は43条但し書き道路として例外が認められています。

道路の種類は、各市町村の建築指導課で調べることが出来ます。

旗竿地ってご存知ですか?

上記図のように元々は大きな土地があり相続による遺産分割や分譲などの理由でいくつかの区画に分けると旗竿地、隣接地A、隣接地Bのようになる事があります。今回売却の相談をいただいたのが緑色に塗られた旗竿地です。

なぜ2メートル未満の土地(物件)があるのか

現在では有り得ない話ですが、建築基準法が制定された昭和25年~昭和後期の測量方法では2m確保しないまま土地を分けてしまう(分筆と言います)事が多々ありました。よく言えば測量誤差、悪く言えば人的ミスで数ミリ不足したまま分筆されてしまうのですが、数ミリ不足している事を誰もチェックしないのです。

その当時は建築士だけの裁量で建築工事着工から建物完成までの手続きが完結出来たので2m未満とわかっていても、2m有りますと申請すれば家が建ってしまったので土地所有者もさほど気にしなかったんです。

しかし,平成10年に建築基準法が改正され,第三者による「中間検査制度」が始まりました。建築途中と建物完成時に市役所の担当者が現地を確認し、2mの有無や申請通りに工事が進んでいるかのチェックを行うのですが、この検査により接道が2m未満であることが判明してしまうと建物完成時に「検査済証」※が発行されないため,現在は建築士も確実に2m有ることを確認しないと申請も行いません。

※建築時の申請通りに建物が完成したとき発行される書面で、検査済証が発行されない建物は違法建築と判断され、住宅ローンの融資がおりません。

2メートル未満の敷地はどうするのか

方法は3つあります

  1. 売らずに所有し続ける(建替えもしない)
  2. 安く叩き売る
  3. 2メートル確保する

今回の依頼主はどうしても売らなければいけない事情があったので2か3を選択。2の叩き売りを選択すると近隣相場の半額以下、いや4分の1以下でも売れるかどうか不明なので、3の2メートル確保を提案させていただきました。

方法はいたってシンプル。

隣接地Aと隣接地Bの土地所有者に不足している数ミリを譲っていただくのですが、上手く行くとは限りません。時間とお金が必要で交渉の手順や方法を間違えるとまとまる話もこじれてしまいます。一度こじれてしまうと○万円で済んでいた話が○○万円になってしまうこともありますので慎重に進めて行きたいですよね。

まとめ

相厚エステートではこのような交渉をする時、不動産業としての経験はもちろんのことですが、法律の専門家である弁護士や司法書士と連携して解決策を提案させていただいております。

売却物件を募集しています。

相厚エステートではお客様の大切な不動産の売却不動産の購入に関する無料相談窓口をご用意しておりますので、お気軽にお問い合わせ下さい。

まずは無料で相談してみる