こんにちは相厚エステートの添田です。
今回は任意売却について説明したいと思います。
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任意売却取扱主任者という資格
私事ですが今年、「任意売却取扱主任者」という資格を取得しました。
任意売却取扱主任者を受験した理由はコロナ過で給与が減り、住宅ローンの返済にお困りの方が急増しているからです。
宅地建物取引士なら任意売却取扱主任者の資格が無くても任意売却は取り扱えるのですが、折角なら任意売却の専門家になって困っている方のお力になりたいと考えました。
「任意売却」は通常の不動産取引とは違い、「債務整理」等の知識が必要な売却方法なので、取り扱っていない不動産業者が多数あります。
任意売却ってなんですか？
任意売却とは自宅を売却して住宅ローン返済を終了させてしまう販売方法のことです。
もちろん通常の売却とは違います。
ご自宅の売却価格が2,000万円で住宅ローンの残りが1,500万円ならプラス500万円なのでごく普通の取引です。
しかし、売却価格が1,500万円で住宅ローンの残りが2,000万円ならマイナス500万円なので売却は成立しません。が！
マイナス500万円の債務整理をして売却を成立させてしまうのが任意売却です。
債務整理ってなんですか？
住宅ローンの残債2,000万円－売却価格1,500万円＝債務が500万円残ってしまいます。
この残りの債務500万円を整理することを債務整理と言います。
債務整理の方法は後半で説明したいと思います。
辛い返済は終わりにして、新たな生活をスタートさせましょう
コロナによる年収ダウン、病気による入院、離婚問題、などなどやむを得ない事情で住宅ローン返済に苦しまれている方は大勢います。
返済が止まったまま放置をしていると、更に大変なことになります。
任意売却は法律で認められている解決方法なので決して恥ずかしい事ではありません。
一人で悩んでも何も解決しません。
まずは経験豊富な専門家に相談をしてみましょう。
相談の前に簡単な準備をお願いします
ご相談の際、下記の質問をさせていただきますので、わかる範囲でかまいませんので準備をしておいていただけると話がスムーズです。
- ご家族構成
- 物件を購入した時期
- 購入した価格
- 不動産の名義（お一人または共有名義）
- どこの銀行で借入したか
- 住宅ローンの残債はいくらか（返済明細に記載されています）
- 毎月・ボーナスの返済額
- 現在の収入（源泉徴収票・確定申告書・給与明細）
- 住宅ローン以外の借入（車のローンなど）
- いつから滞納しているか
- いくら滞納しているか
- マンションの場合は管理費・修繕積立金の滞納はあるか
- 滞納をしてしまった理由（収入減・入院・離婚など）
- 銀行からどのような通知が届いているか
- 税金の滞納はあるか
任意売却について詳しく知りたい方へ
困ったら専門家へ！悩むなら専門家へ！が一番手っ取り早いのですが、もう少し自分で調べてから相談したい。という方は以下の内容をお読みください。
任意売却は債権者の承諾が必要です。
お金を貸した人のことを「債権者」と呼び、借りた人のことを「債務者」といいます。
住宅ローンで家を買った場合は、銀行が債権者で、お客様が債務者になります。
普通の売却はローンを全額返済する為、債権者の承諾は不要ですが、任意売却はローンが残った状態で売却をするので債権者の承諾をいただかないと成立しません。
借りたお金を返せないのだから当然の事です。
任意売却になるまでの経緯
住宅ローンを3か月滞納すると銀行から督促状が届きます。
更に3か月（合計6か月）滞納を続けると債権者が銀行から保証会社や債権回収機構に移ります。
債権者が保証会社や債権回収機構に移るとローンの残債を一括返済しなければなりません。（期限の利益の喪失と言います）
当然、一括返済なんて出来るはずがないので任意売却か競売をする必要があります。
何もせず、一人で悩み続けると「任意売却をするチャンス」を失ってしまいます。
督促状なんて誰も見たくはありませんは、必ず内容を見て銀行や専門家に相談しましょう。
任意売却ができる期限は3～6か月
任意売却の手続きは住宅ローンを組んだ銀行によって違いますが、保証会社か債権回収機構に移ってから3から6か月です。
その期間を過ぎると競売の手続きが始まってしまいます。
大変複雑なので手際よく進めて行かないと「時間切れ」になってしまいます。
任意売却と競売の違い
先程から「任意売却はチャンス」とか「時間切れ」と言っていますが、任意売却が出来なくなると「競売手続き」へ移行してしまいます。
競売手続きに移行してしまうと任意売却のメリットを逃してしまう事になるんです。
| 任意売却のメリット | 競売になってしまうと |
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以上のように任意売却と競売では金銭的にも精神的にも雲泥の差があるんです。
任意売却について良くあるご質問
任意売却後の残債はどうなるの？
この記事の上の方に書いてあった債務整理について説明します。
住宅ローンの残りが2,000万円で、売却価格が1,500だった場合、残債は500万円です。
残債の返済方法は2通りです。
1つ目は「私的整理」と言って、債権者と話し合い毎月少しずつ（5千円～5万円が相場）返済していく方法です。
2つ目は「法的整理」と言い、自己破産の事です。
どちらを選択するかは残債や収入で判断しますが、目安として7年以内に返済が完了できれば私的整理、出来なければ法的整理をお勧めしています。
滞納している税金はどうなりますか？
税金を滞納すると国や市から自宅やその他、資産の差押えをされてしまします。
自宅を差押えられてしまうと、差押えを解除するまで任意売却は出来なくなりますので、国や市の窓口に相談をして少しずつでも支払いをして下さい。
税金は自己破産をしても納税義務は残りますので最優先で納付してください。
任意売却は必ず成功しますか？
任意売却を熟知した不動産会社でも「必ず」とは言えません。
債権者が提示する売却希望価格と一般市場で売却可能な価格に大きな開きがあれば購入者を見つけることは出来ません。
また、売却可能な価格だったとしても債務者が販売活動に協力してくれない、連帯保証人が居る場合で、連帯保証人の同意がもらえなければ成約の機会を失ってしまう事もあります。
所有者が不在でも任意売却できますか？
不動産の売却は所有者の意思確認が必要なので、行方不明の場合は売却出来ません。
全ての所有者の意思確認が必要になるため、複数で所有していれば共有者の同意も必要です。
病院や刑務所、海外に居る場合でも面会が出来れば任意売却できます。
競売になってしまってからでも任意売却は出来ますか？
出来ます。
競売手続きは債権回収機構が裁判所へ競売の申立てをすることから始まりますが、競売が完了するまで半年から1年の期間が必要なので、この期間内に任意売却をすることも可能です。
但し、競売の手続きが始まると裁判所のホームページにご自宅の売却情報が掲載されてしまうので、競売開始前に任意売却をすることをオススメします。
住宅ローンを滞納したら即、任意売却なんですか？
違います。
現在お借入れの住宅ローン金利が高いなら、金利の低い銀行への借り換え。
残りの期間が10年なら20年に延ばして月々の返済を減らす（リスケジュール）。
早めに相談していただければ任意売却をしないで解決できるかもしれません。
まだ住宅ローンの滞納はしていませんが任意売却できますか？
出来ません。
任意売却は住宅ローンを一定期間以上滞納したとき（期限の利益を喪失したとき）に申請が出来ます。
例えば、税金を滞納するほど生活が苦しくなっている場合は、住宅ローンの支払いを停めてしまうのも一つの選択肢です。（税金は滞納してはいけません）
任意売却で100万円の引越し費用がもらえる業者は信用できますか？
悪徳業者の可能性が高いです。
引越し費用は売却代金の中から債権者が債務者に好意で渡しているもので、20万円から30万円と決められています。
それ以上の金額を提示している業者は「客寄せの嘘」で債務者を騙しているか「二重契約などの違法な契約」をして債権者を騙しています。
また、返済期間が短い場合やフラット35を利用している場合は引っ越し代が出ない可能性もあります。
任意売却後も自宅に住み続けることは出来ますか？
方法はあります。
滞納時の住宅ローン残高によって出来る時と出来ない時がありますが、①兄弟や親子に買ってもらう、②不動産業者・不動産投資家に買ってもらい、賃貸契約をして家賃を払って居住する方法があります。（リースバックと言います）
更に、賃貸で住み続け、生活が安定したときに買い戻す方法もあります。
どこに相談したらよいかわかりません
冒頭でもご説明したように、任意売却を熟知している不動産業者は少数です。
任意売却の知識がない不動産屋さんに相談しても債権者との交渉が出来なかったり、時間を浪費して競売なんてこともあり得ます。
数あるサイトの中からこのブログにたどり着いた方は何かのご縁かと思います。
一度、当社までご相談下さい。
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