こんにちは、相厚エステートの添田です。

住宅の買換えを目的とした売却で譲渡所得を得た場合、買換え特例を適用すれば課税される所得を減らすことができます。

特例の適用条件

平成29年12月31日迄に居住していた住宅を売却し、新居を購入した時に下記の要件に該当すればこの特例を受けることができます。

売却する住宅(譲渡資産)の要件

  1. 家屋又は土地は売却した年の1月1日の時点で所有期間が10年を超えていること
  2. その人が実際に住んで居る家屋でその人の居住期間が10年以上のもの
  3. 2.の家屋で実際に住まなくなってから3年を経過する年の12月31日迄に売却するもの
  4. 居住している家屋の敷地であること
  5. 2.の家屋が災害により滅失した場合で引き続き所有していた場合、売却した年の1月1日において所有期間が10年を超える家屋と土地(その災害のあった日から3年を経過する年の12月31日までに譲渡するものに限ります)

購入する住宅(買換え資産)の要件

  1. 居住用部分の面積が50㎡(15.1坪)以上であること(中古住宅の耐火建築物の場合は築25年以内のもの、又は地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術的基準に適合していることが必要です。)
  2. 敷地面積が500㎡(151.25坪)以下であること
  3. 売却した年の前年1月1日から売却した年の12月31日迄の間に購入し、翌年の12月31日迄に居住すること

特例を適用した場合の譲渡所得の計算

A.売却する住宅の価格 ≦ B.購入する住宅 の場合のC.譲渡所得=0円です。

A.売却する住宅の価格 > B.購入する住宅 の場合のC.譲渡所得はA-Bになります。

長期譲渡所得=C-(D.売却する住宅の取得費用+E.登記費用等の諸費用)×(C÷A)

とてもわかりにくいので具体例を書きますね
  • A.売却する住宅の価格が5,000万円
  • B.購入する住宅の価格が3,000万円
  • C.譲渡所得=A-Bの2,000万円
  • D.取得費用は親からの相続のため5,000万円×5%の250万円と計算
  • E.登記費用等の諸費用は100万円

長期譲渡所得=C.2,000万円-(D.250万円+E.100万円)×(C.2,000万円÷A.5,000万円}=1,860万円

課税対象が2,000万円から1,860万円に減ったという意味です。

特例が適用されないケース

  • 売却する住宅の譲渡対価が1億円を超える場合
  • 譲渡する相手が親族等の場合
  • 収用などの場合代替え資産の取得の特例を受ける場合
  • 収容等により資産を譲渡した場合の5,000万円控除の特例を受ける場合
  • 特定の事業用資産の買換え・交換をした場合の特例を受ける場合
  • 3年以内に居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除を受けた場合
  • 3年以内に住宅の買換えによる損失の繰り越し控除を受けた場合
  • 3年以内に住宅等の長期譲渡所得の税額の特例を受けている場合

不動産の税金は複雑です。ご不明な事がありましたらお気軽にご相談下さい。

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