相続した不動産と空家の売却について

増え続ける空家問題

社会問題となっている空家問題、放置をしていると近隣トラブルや相続トラブルの原因になりますので、早めの行動が重要です。

• 親が亡くなり住んでいた実家が空家になった
• 介護施設に移り持ち家が空家になった
• 賃貸に出していた貸家やアパートが空家になった
• 子供に相続させる予定だったのに断られた
• 空家の管理が大変で手放したい
• 空家の固定資産税を支払うのが大変
• 親の家を売りたいが、痴呆症になり売却が出来ない
• などなど

不動産の売却と相続対策について

最初に確認する事は空家の所有者は誰なのか？所有者がご自身で空家を売却するなら何も問題はありませんが、相続が絡む話になると様々な問題が出てきます。

相談に来られるお客様で一番多いのは、自分の不動産は子供に継がせたい（継いでくれるだろう）と思い大切に所有されて来たのですが、いざ家族会議をしてみると子供から断られたというケース。

生活スタイルは様々、就職や結婚をして家を出たお子様が何年か後に実家に戻り生活をする事は殆どないのが現実なので早めの家族会議が必要です。

家を継がせるにしても、売却するにしても将来的に「相続手続き」が必要になります。スムーズな相続手続きを行うためには「生前贈与」や「遺言書の作成」が必要になってきます。

弁護士や司法書士といった法律の専門家への相談が必要ですので、市役所等で定期的に開催されている無料相談会に行ってみるのも一つの方法です。

売却の意思確認が出来なくなった場合

厚生労働省の発表によれば、団塊の世代が75歳以上になる2025年（令和7年）には、認知症患者は700万人に達し、65歳以上の高齢者の約５人に１人を占める見込みです。

不動産を売却するには所有者本人に対し、売却の意思確認が必要になり、意思確認が出来ない場合は複雑な手続きが必要になります。

例えば痴呆症などの障害が発生してしまうと売却の意思確認は不可能と判断され「成年後見人の選任手続き」といった裁判所の許可が必要になってきます。

更に、成年後見人による売却は所有者本人のために売却する事が前提になるので、売却代金は所有者のもので入院費用や介護施設の費用にあてられます。

所有者が亡くなり相続手続きが完了するまで、売却したお金を相続人に配分することも出来ません。

空家の売却で税金対策ができます。

空き家が社会問題になり2015年2月に「空家等対策の推進に関する特別措置法」が施行され、続く2016年4月には譲渡所得の「3,000万円特別控除」が適用され空家を所有している方の負担が軽減されております。

譲渡所得の3,000万円特別控除を受ける条件は？

• 1981年（昭和56年）より前に建てられた住宅であること
• 相続開始の直前まで被相続人（親）の自宅であり、相続発生によって空家になった
• 相続から売却までの間、事業・賃貸・居住として使用していないこと
• 区分所有建物（マンション）は適用されません
• 相続人（子）が新耐震基準にリフォームをするか解体して更地にしてから売却すること
• 平成28年4月1日から平成31年12月31日までに売却を完了させること
• 平成25年1月2日以降に発生した相続が対象です

空家の売却方法

建物が使える状態なら「中古戸建」として売却、傷みが激しく住める状態でない場合でも「古家付き売地」として売却をすることが出来ます。

そのままで売却

売却にかかる経費は売却代金から支払えますので、お金の持ち出しをする必要もありませんが、建物の補修または解体は買主が負担するので、売却価格が安くなる可能性があります。

リフォームまたは建物を解体してから売却

見栄えが良くなるので売却価格は高くなりますが、リフォームや解体費用は持ち出しになるため売れなかった場合の心配があります。

空家の解体は厚木市から補助金が出ます

• 1年以上空き家になっている市内の戸建て住宅
• 国が定める住宅の不良度の測定基準の評点が100点以上のもの
• 昭和56年５月31日以前に建築されたもののうち市が定める 空き家の老朽度の測定基準の評点が100点以上のもの ※空き家の破損等が故意に行われたものは除く
• 個人が所有するもの
• 所有権以外の権利が設定されていないもの

上記に該当する空家には最大50万円の補助金が厚木市から出ます。詳細はこちらをご覧ください。