こんにちは、相厚エステートの添田です
今回はベテランの不動産営業マンでも勘違いする市街化調整区域の不動産について過去の実話を基に紹介させていただきます
＜ このページの目次 ＞
登記地目が宅地だから建築が可能と思っている
市街化調整区域に建築されている住宅には色々な条件が付いているため、現在の登記地目が宅地だからといって安易に建替え可能と判断することは出来ません
建替えや新築が出来る土地
- 線引き前※より前から建物が建っていた土地
- 新たに開発許可や建築許可を取得している土地
原則、建替えや新築が出来ない土地
- 線引き以降に建築した農家住宅や分家住宅
- 許可なく建物を解体して更地になっている土地
建替えが可能な土地かどうかは各市町村の窓口で調査する必要がありますが、専門知識がないと役所の方が何を説明してくれているのか理解ができません。
※線引きは自治体によって異なります（昭和45、46、48年）
農家住宅や分家住宅が許可無しで売れると思っている
農家住宅や分家住宅は特別な建築許可を受けた人、または相続で引き継いだ人だけが居住することができる住宅です。（専門用語で「属人性」と言います）
そもそも農家住宅や分家住宅を知らない不動産会社が普通の中古戸建てとして販売していたり、農家住宅は農家の方なら誰でも居住できると勘違いされている方もいました。
農家住宅や分家住宅は「用途変更」という特別な許可申請を行い、「専用住宅」への変更許可を取得しないと、購入した方が居住することが出来ませんのでご注意ください。
更地には何も建たないと断言している
市街化調整区域は原則、建築物を建てることは出来ませんが特例があります。
- 農家住宅や分家住宅
- 農業用の倉庫
- 物流事業の倉庫
- コンビニエンスストアなどの沿道サービス業
- その他許可を取得した建物
上記のような建築物は許可が下りる可能性があるので、この空き地には建物は建てられませんと断言するのは危険かもしれません。
農地の取扱いに関する勘違い
市街化調整区域の農地は判断がとても難しいので、安易に売却の依頼を引き受けることは出来ません。
- 登記は田畑で現況も田畑
- 登記は田畑でも現況は宅地や雑種地
- 登記は宅地や雑種地でも現況は田畑
- 登記は宅地や雑種地でも課税地目は田畑
- 実際に耕作されているか否か
農地か非農地の判断がわからない場合は、必ず農地専用サイトまたは各市町村の農業委員会に確認をしましょう。
確認をせずに売買や所有権を移転してしまうケースを2度ほど見ましたが、一番の被害者は買主です。将来、売却することも出来ない負の財産を所有することになります。
農地を売りたい・買いたい
「相続した農地を売りたい」
一番多いご相談ですが、農地は誰にでも売却することが出来る土地ではありません。原則として、農業従事者の資格を所有している方にしか売却することが出来ないのが市街化調整区域の農地です。
「農地を買いたい」
農業への関心を持つ方が増加していますが、売却と同じように原則として、農業従事者の資格者しか購入することが出来ません。資格を取得すれば購入できますが、時間と農業に専念する覚悟が必要です。
農地を農地以外の目的で利用するための手続きで「農地転用」という方法があります。農業委員会から農地転用の許可が下りれば一般の方への売却が可能になります。
上下水道（インフラ）の確認
不動産の取引において上下水道の確認は必須条件です。購入するときはもちろんのこと、売却するときも慎重な調査が必要です。
- 下水道の整備がされていない土地が多い
- 下水道管が無いため下水の処理は合併浄化槽で行う
- 未だに上水道ではなく井戸を利用している所もある
- 水道管が古く、新規引込工事が必要になることもある
売買でよくある失敗例
- 合併浄化槽の設置費用を見積もりに入れ忘れる
- 合併浄化槽の維持管理費用を説明し忘れる
- 解体工事を開始してから井戸の存在を知る
- 解体工事を開始してから浄化槽の存在を知る
- 水道管の新規引込工事費用を伝え忘れる
不動産業者の調査漏れで売買してしまった場合、高額な追加費用が発生する場合があり、トラブルの原因になります。
住宅ローンの利用が出来ないと思っている
たまに「市街化調整区域は住宅ローンが利用できないんですよね？」と聞かれます
正解は「そんなことはありません」多くの場合は住宅ローンの利用は可能です。
個人的に今まで100件近く市街化調整区域の宅地を紹介してきましたが、一度も住宅ローンが利用できなかったことはありません。（銀行によっては制限があります）
宅地要件が整っていて、住宅の建築許可が下りる土地なら住宅ローンの利用は可能です。
住宅ローンが利用できないと勘違いしている方は「家を建てられない敷地」で住宅ローンの申請をしていると思います。名前の通り住宅ローンなので、住宅が建てられない敷地には融資してくれません。
市街化調整区域は自治体によって扱いが異なります
本ブログに記載している内容は当社がある神奈川県厚木市の情報を基にしておりますが、自治体によって内容が異なることがあります。
詳細は物件所在地の自治体にご確認ください
今回はここまでとさせていただきます。
ポータルサイトなどに掲載されている物件の中でも、よく調べると売買が出来ない不動産を見つけることがありますので注意が必要です。
市街化調整区域の売却や購入は専門家に相談することをオススメします。
