譲渡損失の繰越控除とは

5年以上居住したマイホーム(居住用財産)を売却したときに売却損(赤字)が出た場合、売却した年と翌年以降3年間(合計4年間)に繰り越して所得から控除できる制度です。

わかりにくいので実際に計算してみます。

5年以上前に居住用財産を6,000万円で購入し3,200万円で売却

6,000万円-3,200万円=2,800万円の売却損(赤字)が出た場合

売却した翌年以降3年間の年収が800万円だった場合

1年目 800万円-2,800万円=△2,000万円なので所得税は0円

2年目 800万円-2,000万円=△1,200万円なので所得税は0円

3年目 800万円-1,200万円=△400万円なので所得税は0円

4年目 800万円-400万円=400万円に対しての所得税を支払うことになります。

居住用財産の買い換えの場合

平成29年12月31日までに、売却した居住用財産に赤字が認められた場合、その条件は次のようになっています。

売却する居住用財産の条件
  • 所有期間が売却する年の1月1日現在で5年を超えていること。
  • 売却した居住用財産に譲渡損失が生じ、その年の他の所得と損益通算しても、なお赤字が生じること。
  • 500m²以上の敷地を売却した場合は、500m²までの損失しか対象とならない。
買い換える居住用財産の条件
  • 前の居住用財産を売却して、翌年の12月31日までに新しい居住用財産をローンで購入すること。また、居住用財産を先に購入する場合には、翌年の12月31日までに前の居住用財産を売却すること。
  • 購入する建物は50m²以上の床面積を居住用にすること。
  • 購入後の住宅ローンは、融資期間が10年以上で、特例を受ける各年の年末に残債があること。
所得制限など
  • 特例を受ける各年(3年間)の所得が3,000万円を超える年については、適用できません。
  • 「住宅ローン減税制度」と併用することができます。

居住用財産を譲渡したとき

平成29年12月31日までの居住用財産の譲渡に適用され条件は次のようになっています。

適用の条件
  • 所有期間が売却する年の1月1日現在で5年を超えていること。
  • 譲渡損失が発生していること。
  • 売買契約を締結した日の前日に住宅ローンが残っていて、この金額が売却金額を超えていること。
  • 特例を受ける3年間の所得が3,000万円以下のこと。
  • 以上の条件で譲渡損失か(売却代金-ローンの残債)の損失が少ない方の金額が繰越控除の対象となります。

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