注文住宅の土地探しは不動産屋に任せなければいけない5つの理由

そろそろマイホームが欲しい、どうせ買うなら耐震等の安全性や断熱、デザインも徹底的にこだわりたい。建売住宅も見てきたけど何か物足りない、マンションは住宅ローン以外に管理費や修繕積立金もかかり不安。

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やはり住宅メーカーで注文住宅を建てたい！

しかし、住宅メーカーで注文住宅を建てるには土地を探さなければいけません。が、土地探しは思った以上に大変です。自分で探そうとしても地域や理想の条件は決められますが、土地予算や敷地面積は専門家と相談しながら考えるしかありません。

専門家を探すときに住宅メーカーの営業担当者に土地探しもお願いする方がいらっしゃいますが、土地探しの提案まで対応できる営業担当者はごく僅かです。運よくスーパー営業マンに出会えればラッキーですが、担当になった営業マンがスーパー営業マンかどうかなんて分かるのはずっと先、途中で気が付いても担当を変える事なんて出来ません。

今から餅は餅屋、土地は不動産屋に相談しなければいけない５つの理由を説明させていただきます。

①住宅メーカーの営業マンは土地情報を管理しきれません

いまの時代、1時間くらいアットホームやスーモ等のポータルサイトを見れば誰でも簡単に不動産屋さんレベルの土地情報が手に入ります。それに加え住宅メーカーには複数の不動産業者が土地情報を持ち込みますので未公開物件も多数揃っています。

しかし、本業の不動産屋さんでも日々更新される土地の新着情報を管理するのは大変なのに、それを住宅メーカーの営業マンが行うのは不可能です。管理が出来ないので、目の前にお客様にピッタリな土地情報が置いてあってもそれを紹介出来ないのが現状です。

②住宅メーカーは事前見積もりを出すまでに時間がかかります

住宅展示場に行ったことのあるお客様ならご存知かと思いますが、最初に予算を聞いても答えてくれる営業マンはいません。まずはショールームを紹介し、工場見学等のイベントに参加し、ささやかなプレゼントを貰い、建物と営業マンを気に入っていただき、断りにくい環境を完璧に整えたらやっと○○万円から○○万円という幅広い概算を教えてもらう事が出来ます。

概算を聞いてビックリしても時すでに遅し、その住宅メーカーで建てる前提で土地探しが始まります。殆どの住宅メーカーが30坪～35坪の建物で2,500万円～3,500万円になります。予算に合った住宅メーカーを確認してから住宅展示場に行きましょう。

③適正な予算配分を調整出来るのは不動産屋さんだけです

マイホームのご予算は「土地価格＋建物価格＋諸費用＝総予算」になります。

土地探しで一番難しいポイントがこの予算配分です。土地に予算を使いすぎては建物が満足できない、建物に予算を使いすぎては土地が気に入らない。計画がつまづいてしまう殆どの理由がここなんです。

住宅メーカーに土地探しを依頼した場合、建物価格を十分に確保し余った予算で土地を提案されます。総予算から建物価格を引いたときに十分な土地予算が確保できていれば問題ありませんが、総額4,000万円の計画で3,000万円の建物を提案をされれば残りは諸費用込みで1,000万円。ご希望の地域によっては土地を探すのは難しくなります。

先に不動産屋さんへ土地探しを依頼すれば、希望の条件が揃った土地予算がいくら必要なのかを実際に土地を見ながら判断でき、残った予算の中からオススメの住宅メーカーを提案しますのでバランスの良い予算配分を知ることができます。

④100点満点の土地探しは出来ません

住宅メーカーの建物は予算次第で100点満点の建物を建築する事ができまが、土地はいくら予算をつぎ込んでも100点満点の物件はありません。

お客様に土地探しの条件を伺うと上位にあげられるのが①陽当たりが良い所②通勤通学の利便性③買い物がしやすい等の周辺環境④駐車場やお庭を造れる土地の広さ⑤地震や洪水の影響がない安全性です。

住宅メーカーの営業マンが土地を紹介する時にありがちなのですが、お客様の立場になって100点満点の土地探しをしようとします。お客様から見れば誠実に見え信頼できると思われがちですが、存在しない土地探しは時間の無駄になってしまいます。なぜ100点が存在しないのかは不動産屋さんと一緒に土地探しをすれば理解できますのでお試しください。

⑤不動産屋さんにしか出来ない価格交渉

価格交渉は誰にするのか？もちろん所有者です。その所有者に会えるのは不動産屋さんしかいません。不動産屋さんにお願いしても利益が減るから交渉してもらえないのでは？と勘違いされがちなのですが、不動産屋さんの利益は土地価格ではなく仲介手数料です。

仲介手数料は土地価格の3％+6万円×消費税と宅地建物取引業法で決められているのでそれ以上の請求は出来ません。仮に土地が2,000万円なら仲介手数料は712,800円です。100万円の価格交渉で1,900万円になっても680,400円になるだけで32,400円しか差がないので気持ちよく購入していただけるのなら、お客様の利益になるのなら常識的な価格交渉は行います。

販売価格を設定するときにどこまで値下げできるかを把握しているのも不動産屋さんだけですからね。