こんにちは、相厚エステートの添田です。

土地を購入する時には土地価格と諸費用が必要です。諸費用の金額は物件価格や利用する住宅ローンの条件等で変わりますが、一般的な土地売買では土地価格の5%前後を目安にするといいでしょう。

例として、土地の売買価格が2,000万円、住宅ローンの借り入れが4,000万円、消費税が10%だった場合で説明をさせていただきます。

所有権移転登記にかかる費用

購入した土地の名義を売主から買主に移転するときに登記費用がかかるのですが、内訳は所有権移転・抵当権設定の司法書士報酬と登録免許税になっており、土地の評価額や住宅ローンの借入額によって変わります。

項目内容
所有権移転登記売主から買主へ名義を変更するための費用
抵当権設定登記住宅ローンを利用したとき、銀行が不動産を担保にする時の費用
登録免許税①固定資産税評価額×税率と②借入額×税率になります

例として、土地の固定資産税評価額が1,500万円で住宅ローンの借入額が4,000万円だった場合、下記のように275,000円の登記費用が必要になります。

  • 所有権移転登記 約30,000円
  • 抵当権設定登記 約40,000円
  • 登録免許税① 1,500万円×0.3%=45,000円
  • 登録免許税② 4,000万円×0.4%=160,000円
  • 合計で275,000円になります。

登録免許税について詳しく確認したい方はこちらをご覧ください。

売買契約書印紙代

印紙税法の決まりで売買代金によって税額が決められております。今回の売買は2,000万円の土地ですので印紙代は10,000円になります。

売買契約書の契約金額印紙税額
100万円を超え500万円以下1,000円
500万円を超え1,000万円以下5,000円
1,000万円を超え5,000万円以下10,000円
5,000万円を超え1億円以下30,000円

印紙税の詳細はこちらで説明させていただいております。

固定資産税清算金

売買契約時点では固定資産税の納税義務は売主になりますが、引渡し日を境に日割清算をする決まりになっております。年税額が10万円の土地を5/15に引渡す売買契約をした場合は下記のように清算金を計算します。

負担者負担日数(○○日/365日)負担金
売主1/1~5/14の134日分36,712円
買主5/15~12/31の231日分63,288円

売主は全額納税をし、買主は引渡日である5/15~12/31までの分を売主に支払うよう売買契約書に記載されております。

固定資産税についての詳細はこちらをご覧ください。

仲介手数料

土地を購入される方の9割は物件探しや円滑な契約~引渡のために仲介会社を利用しております。良い物件が見つかり売買契約が決まると仲介会社への報酬が必要になります。

売買価格仲介手数料
200万円以下5%+消費税
200万円超~400万円以下4%+消費税
400万円以上3%+消費税

上記のように売買価格によって仲介手数料の上限額が宅地建物取引業法で決められており、売買価格2,000万円の仲介手数料は下記の計算式になります。

  • 200万円以下(200万円×5%)+消費税=110,000円
  • 400万円以下(200万円×4%)+消費税=88,000円
  • 400万円以上(1,600万円×3%)+消費税=528,000円
  • 合計726,000

この計算をわかりやすくすると「物件価格×3%+6万円+消費税」という式になり、2,000万円×3%+6万円+消費税=726,000円と上記計算と同じ数字になります。

諸費用の合計

土地購入に必要な諸費用の合計は1,074,288円となっております。

項目金額
登記費用275,000円
印紙代10,000円
固定資産税清算金63,288円
仲介手数料726,000円
合計1,074,288円

たしかに土地価格の5%前後ですね、この諸費用はいつ支払うのですか?

印紙代は契約時に、登記費用と固定資産税は引渡し時、仲介手数料は仲介会社によって違いますので確認が必要です。

この諸費用は住宅ローンで借りる事ができますか?

はい、諸費用ローンもございます。ただし、銀行によって金利等が違いますので確認が必要です。

その他の諸費用

住宅ローンに関する費用

住宅ローンはその名前の通り住宅を取得する時に借りるものなので、土地購入のみでは住宅ローンは組めません。この費用は建物の諸費用計算時にご確認ください。

消費税

土地売買には消費税はかかりませんが、建物価格には消費税がかかります。消費税に関する詳細はこちらをご覧ください。

不動産取得税

3年以内に住宅を建築する場合は基本的には不要です。ただし、200平米を超える土地を購入した場合は不動産取得税がかかります。不動産取得税の詳細はこちらをご覧ください。

古家付きの土地だった場合

売地の中には古家付きの土地もございます。その場合、建物の解体費用は買主負担になるケースが多いのですが、解体費用の目安金額は下記のとおりです。詳細はこちらをご覧ください。

  • 木造住宅の場合  建物の坪数×35,000円
  • 鉄骨造の場合   建物の坪数×45,000円
  • 鉄筋コンクリート 建物の坪数×55,000円~

上下水道などのライフライン整備費用

新規分譲地では整備済みの土地が殆どですが、古い分譲地だと上下水道の交換が必要になる事もございます。交換や新規引き込みが必要な場合は60万円から100万円の費用をみておきましょう。

地盤改良費用

地盤改良費用は土地の諸費用というよりは建築費用の一部になりますが、軟弱な地盤の土地を購入する場合は建物の建築を始める前に地盤の補強工事が必要になり100万円以上かかる事もあります。詳細はこちらをご覧ください。

測量費用

売地のなかには測量がされていない土地や、境界杭が紛失や破損をしていて復元をしなければいけない場合があるのですが、原則売主の費用負担で行います。但し、境界否明示という特約付きの土地売買では買主の負担になります。測量費用は土地によって変わりますので測量会社に見積もりを依頼しましょう。

まとめ

気に入った土地を見つけたら、事前に諸費用を確認してから購入の申し込みをしてください。解体費用やライフラインに必要な費用等は専門家と現地を確認しないと分かりませんのでお客様だけで決めないようにしましょう。

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