住宅ローンの残債があっても売却できるか

こんにちは相厚エステートの添田です。

住宅ローンが残った状態でマイホームを売却する場合、最初に「残債」と「売却価格」の確認が必要です。

「残債」とは現在ローンがいくら残っているかの事で、住宅ローンを借りた銀行から返済明細が送られてきていますので、確認してください。破棄してしまっている場合は銀行に問い合わせていただければ教えてくれます。

「売却価格」ついてはこちらを参考にしてください。

つまり、売った金額で残った住宅ローンが「完済」出来れば売却は可能、完済出来なければ売却は出来ないという話です。ローンが残っていても支払いを続ければ問題ないのでは?と考える方もいるかもしれませんのでもう少し説明します。

銀行で住宅ローンを借りると「抵当権」という権利を登記されます。抵当権とは、住宅ローンが払えなくなったら所有者から家をとりあげて勝手に売却しますよという怖い権利です。不動産売買のルールで、この「抵当権」を抹消できなければ不動産の売却は出来ない決まりになっていて抵当権を消すには住宅ローンを完済する必要があります。

それぞれのケースで住宅ローンが残っている不動産の売却方法を説明させていただきます。

残債よりも売却価格が高い場合

残債が2,000万円で、売却価格が3,000万円だった場合は何も問題ありません。

ただし、3,000万円で売れても3,000万円が手元に残るわけではありません。売却には契約書に貼る収入印紙、上記で説明した抵当権抹消費用、住宅インスペクション費用、仲介手数料等の諸費用がかかるので「売却価格-諸費用」が残債を上回っている必要がありますのでキチンと確認しましょう。

売却価格 30,000,000円
諸費用 収入印紙代 10,000円
抵当権抹消費用 20,000円
住宅インスペクション費用 25,000円
仲介手数料 1,036,800円
売却価格-諸費用 28,908,200円
残債 20,000,000円
手元に残る金額 8,908,200円

手元に残った金額を住み替え先の資金に充当することができます。

残債よりも売却価格が低い場合

残債が2,000万円で売却価格が1,800万円だった場合は「残債ショート」が発生するので何らかの方法で補填する必要があります。

売却価格 18,000,000円
諸費用 収入印紙代 10,000円
抵当権抹消費用 20,000円
住宅インスペクション費用 25,000円
仲介手数料 550,800円
売却価格-諸費用 17,394,200円
残債 20,000,000円
残債ショート –2,605,800円
何かしらの方法で補填が必要 ???

残債ショートの260万円を補填する方法

  1. 自己資金で補填
  2. 親や親せきから借りる
  3. 教育ローンなどの無担保ローンで借りる
  4. 住み替え理由の売却なら新規購入する住宅ローンに上乗せして借りる
  5. キャッシングや消費者ローンで借りる

1~4については一般的な方法ですが、5.のキャッシングや消費者ローンで借りるしか選択肢がない方は売却はオススメしません。

まとめ

住宅ローンが残っていても売却は出来ますが、売却価格は確実な価格を把握する必要があります。「このくらいで売れるだろう」という希望的観測で計画を進めてしまうと大変なことになりますので慎重にお考え下さい。

 

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