こんなはずじゃなかった！売買契約の解除って出来ますか？

このブログでは「失敗しない不動産の購入」と「失敗しない不動産の売却」をメインテーマに書かせていただいておりますので、全て読んでいただいてから当社で契約をすれば99％失敗しないと自負しておりますが、このブログを読んでいなかった、または他社で契約をした、というお客様は売買契約を解約するかしないかの判断に悩まれているかもしれません。

今から不動産を購入する予定の方、契約の解除でお悩みの方は一度読んでみてください。

不動産購入申込書を提出した後の解除

不動産の購入を決定すると最初に作成する書類は不動産購入申込書（買付）です。一般的には購入申込書を提出してから売買契約を締結するまでに1週間ほどの期間を設定しますが、その間に何らかの事情で購入を取りやめた場合は一切ペナルティーはありません。

ただし、キャンセルをさせないように購入申込書を記入してから売買契約を締結するまでの期間を一切設けない不動産業者も多数ありますのでお気を付けください。

クーリングオフによる契約解除

クーリングオフとは、その内容を書面にて説明を受けてから8日以内なら無条件解約ができる制度のことです。ただし、下記に該当する場合はクーリングオフの適用はありません。

• 売主が宅地建物取引業者ではなく個人の場合
• 不動産業者の事務所で購入申込みをした場合
• 物件の引渡しを受けている場合
• 売買代金を支払い済の場合
• 説明を受け8日を超えた場合

手付放棄による契約解除（手付解除）

売買契約書の条文にはこのように書かれています。

1. 売主は、買主に受領済の手付金の倍額を支払い、又買主は、売主に支払済の手付金を放棄して、それぞれこの契約を解除することができる。
2. 前項による解除は、相手方がこの契約の履行に着手したとき以降はできないものとする。

売買契約時に手付金として100万円を売主に払い契約を締結しました。後日、解約をしなくてはならない事情が発生したときは100万円を放棄すれば契約を辞めることが出来ます。

解約手付という言い方もしますが、きちんとした不動産業者は購入申込書時に説明を行います。

但し、売主が引渡しをするための準備を進めてしまうと手付解除は出来なくなります。この準備とは何を基準にするかというと、不動産業者が売主の場合は所有権移転登記をすることを言います。売主が個人の場合は明確な基準が分かりにくいので契約後2週間～1か月の範囲で期間を設定する事が一般的です。

手付金と申込金の違い

手付金は売買契約が成立したときに売買代金の一部を売主に支払う事を言います。例えば1500万円の売買契約をするとき契約時に手付金100万円、引渡しに残金1400万円というように2回に分けて売買代金を売主へ支払います。

申込金は不動産の購入申込時に予約金という名目で一時的に不動産業者に預けるお金の事で、契約が成立しなかった場合は無条件で全額戻ってきます。返金トラブル防止のため申込金を預ける際は必ず「預り書」を不動産業者から受け取ってください。

引渡し前の滅失・毀損 による契約解除

災害等が原因で契約した建物が壊れてしまった、土砂崩れで土地が埋まってしまった等の売主には何も責任がないトラブルが起こってしまったときのルールです。

条文

1. 本物件の引渡し前に、天災地変その他売主又は買主のいずれの責にも帰すことのできない事由によって本物件が滅失したときは、買主は、この契約を解除することができる。
2. 本物件の引渡し前に、前項の事由によって本物件が毀損したときは、売主は、本物件を修復して買主に引渡すものとする。この場合、売主の誠実な修復行為によって引渡しが予定日を超えても、買主は、売主に対し、その引渡し延期について異議を述べることはできない。
3. 売主は、前項の修復が著しく困難なとき、又は過大な費用を要するときは、この契約を解除することができるものとし、買主は、本物件の毀損により契約の目的が達せられないときは、この契約を解除することができる。
4. 第１項又は前項によってこの契約が解除された場合、売主は、受領済の金員を無利息で遅滞なく買主に返還しなければならない。

解説

1. 売買契約から引渡し迄の間に地震・津波・台風・大雨・洪水などの自然災害が原因で不動産が損傷した場合は契約を辞めることができます。
2. 損傷が修復できる範囲の場合は、売主の費用負担で直します。修復にかかる期間が長期になる場合は引渡日を延長することができます。
3. 修復困難な損傷の場合は解約が出来ます。
4. 解約になった場合は支払った手付金は戻ってきます。

契約違反による解除

契約違反による解約は極まれで、私は一度も経験したことがありませんが、このような解約になってしまった時は裁判になる可能性が高いと思ってください。

条文

1. 売主又は買主がこの契約に定める債務を履行しないとき、その相手方は、自己の債務の履行を提供し、かつ、相当の期間を定めて催告したうえ、この契約を解除することができる。
2. 前項の契約解除に伴う損害賠償は、標記の違約金（売買代金の20％）によるものとする。
3. 買主が本物件の所有権移転登記を受け、又は本物件の引渡しを受けているときは、前項の支払いを受けるのと引換えに、その登記の抹消登記手続き、又は本物件の返還をしなければならない。

解説

1. 引渡しの期日を○○年5月1日迄とする1500万円の売買契約をしたとします。買主は残金を支払う準備が出来ているのに何故か売主が引渡しに応じてくれない場合は、書面にて5月10日まで待ちますから引渡してくださいと督促します。それでも引渡してくれない時は契約違反で解約しましょう。
2. 契約違反による解約は違約金として300万円（売買代金1500万円の20％）を支払はなければいけません。
3. 不動産の名義を売主から買主に移転してしまった後の解約は、名義を戻し物件も返還しなければいけません。

融資利用の特約による契約解除（ローン特約）

一般的にローン特約と言っていますが、売買契約締結の日から1か月前後を目安に特約の期間を設定し、その期間内にローンの承認がおりなかった場合は売買契約は白紙解約できる事にしましょう。という買主を保護するための条文です。

買主様にとっては、違約金などが発生しない安全な解約の方法なのですが、中には悪用する方がいるので細かいルールがあります。

条文

1. 買主は、この契約締結後すみやかに、融資のために必要な書類を揃え、その申込手続きをしなければならない。
2. 標記の融資未承認の場合の契約解除期限までに、前項の融資の全部又は一部について承認を得られないとき、又、金融機関の審査中に標記の融資未承認の場合の契約解除期限が経過した場合には、本売買契約は自動的に解除となる。
3. 前項によってこの契約が解除された場合、売主は、受領済の金員を無利息で遅滞なく買主に返還しなければならない。
4. 買主自主ローンの場合、買主は、融資利用に必要な書類を標記までに金融機関等に提出し、その提出書類の写しを売主に提出しなければならない。
5. 買主が、必要な手続きをせず提出期限が経過し、売主が必要な催告をしたのち標記の融資未承認の場合の契約解除期限が過ぎた場合、あるいは故意に虚偽の証明書等を提出した結果、融資の全部又は一部について承認を得られなかった場合には、第2項の規定は適用されないものとする。

解説

1. 売買契約が成立したら必要書類を揃えて銀行に申込をしましょう。
2. 例えば4,500万円の借り入れ予定で契約をした場合、融資承認がおりないのは当然ですが、4,000万円に減額された場合、または設定した期限内に承認がもらえなかった時も白紙解約になります。
3. 白紙解約になった場合、支払った手付金は全額返還されます。
4. 殆どのお客様は不動産業社または建築業者にローンの手続きをお願いしますが、自分で手続きをしたいというお客様は銀行に申込をした後、申込書の写しを売主に提出してください。
5. 申込手続きをせずに期限が来てしまった。銀行に嘘を付いて承認がもらえなかった場合はローン特約は適応されません。

瑕疵担保責任による契約解除

瑕疵（かし）とは目に見えない欠陥の事を言います。建物がある不動産の場合は、雨漏りや建物の傾き、シロアリの被害等、引渡しを受けてから気が付いた問題の事です。また、土地の場合は地面の中にゴミや岩が埋まっていて、撤去しなければ建物の建築が出来ないといった問題の事を言います。いずれも引渡し後に発見された場合は売主が責任を負います。

この条文は売主・買主ともに知らなかった事が条件です。知っていて買主に伝えなかった、知っていて買ったのに売主に請求したいから、という場合は適用されませんのでご注意ください。

条文

1. 買主は、本物件に隠れた瑕疵があり、この契約を締結した目的が達せられない場合は契約の解除を、その他の場合は損害賠償の請求を、売主に対してすることができる。
2. 契約の解除をした場合においても、買主に損害がある場合には、買主は売主に対し、損害賠償請求をすることができる。
3. 本条による解除又は請求は、本物件の引渡し後２年を経過したときはできないものとする。

解説

1. 購入した不動産に欠陥が見つかり住むことが出来ない、また建築が出来ないと判明した場合は契約の解除または損害賠償を売主に請求できます。
2. 解除をした場合でも、傾きの調査費用などの損害があった場合は売主に請求する事が出来ます。
3. 瑕疵担保責任は引渡の日から2年間と決められています。※新築住宅など建物がある不動産の場合は品質確保促進法で10年間と定められています。

※2020年4月に瑕疵担保責任から契約不適合責任へ法改正されました。

反社会勢力による契約解除

条文と解説は省略させていただきますが、不動産の取引に限らず暴力団構成員との取引は禁止されております。身分を隠して契約をしてしまった場合でも後日、暴力団構成員であることが判明した場合は違約金と制裁金が発生します。

契約の解除と仲介手数料

仲介手数料とは、売買契約が成立したときの報酬として不動産会社に支払う費用のことで、売買代金の3％＋6万円×消費税が上限と決められています。

住宅ローン特約以外の解約は、何れの解除理由でも解約の当事者には仲介手数料の支払い義務があります。この内容は重要事項説明書や売買契約書には記載されておらず、仲介手数料承諾書という書類に記載されていますので確認してみてください。

契約解除しないためには

念願のマイホームをやっと決めたのに解約になってしまったら今までの苦労が台無しです。失敗しない売買契約のために「そうこうブログ」に目を通していただければと思います。読むのが面倒くさいというお客様は下記よりお気軽にご相談ください。