生産緑地とは
生産緑地とは市街化区域内にある農地に対し、一定の条件をクリアすれば固定資産税と相続税を安くしましょうという制度で、1992年に現在の生産緑地法に改正されました。
生産緑地法第三条によって以下の様な条件が定められています。
- 公害又は災害の防止、農林漁業と調和した都市環境の保全等良好な生活環境の確保に相当の効用があり、かつ、公共施設等の敷地の用に供する土地として適しているものであること。
- 500平米以上の規模の区域であること。
- 用排水その他の状況を勘案して農林漁業の継続が可能な条件を備えていると認められるものであること。
上記の基準を満たし市町村が生産緑地に指定した農地の土地所有者は、固定資産税の減免や相続税の納税猶予を受けることができます。
しかし、生産緑地に指定されると30年間は農地としての管理義務があり、農地以外の転用や売却は出来ません。
生産緑地地区に指定されている農地は上記写真のように「生産緑地地区」というプレートが設置され、各市町村で閲覧できる土地計画図（緑線で囲われたエリア）でも確認する事ができます。
生産緑地の解除
やむを得ない理由があれば生産緑地の指定を解除をし、市町村へ買取の申し出ができます。
- 主たる従事者の死亡または障害により農業を継続する事ができなくなったとき。
- 生産緑地として公示されてから30年間経過したとき。
買取りの申出を行い市町村が買い取らないと判断した場合、市町村から農林業を希望している方への買取の斡旋を行います。
それでも希望者が見つからない場合、所有者は農地としての管理義務がなくなり生産緑地の指定が解除されます。
今回手続きをしてわかりましたが、市町村が買取をする事は殆ど無いそうです。
生産緑地の売却
ここまでの説明より、生産緑地の指定が解除されれば一般の不動産と同じように売却が可能になります。
ただし、生産緑地を解除すると、固定資産税は過去に遡って清算をする事になります。
そのため、売主は解除手続きを行う前に固定資産税清算金の確認を必ず行ってください。
更に、生産緑地を解除した後は通常の農地として課税されますので、購入者を決めてから手続きする事をオススメします。
今回私が手続きした生産緑地は農地の一部を解除して売却をしましたが、その際は解除部分の測量が必要でした。
測量には100万円近い費用がかかるため売却費用で精算できるかの確認も必要ですね。
2022年問題とは
現在の生産緑地法に改正されたのが1992年で、生産緑地に指定されたを農地の管理義務は30年間と定められています。
つまり、2022年になると全体の8割に当たる生産緑地が解除期限を迎えます。
農業を継続できる人は延長の手続きも可能ですが、多くの農業従事者が高齢化しており相続人も農業を継がないケースが予想されます。
そうなれば多くの農地が転用や売却され、住宅地の価格相場が下落する可能性があります。
不動産バブルのピークと言われている2020年の東京オリンピック。
閉会後2年で2022年問題と今後の不動産価値はどうなっていくんですかね。
生産緑地を所有されている方は今のうちに準備をしましょう。
